アパートの外壁塗装の費用相場｜内訳と修繕費・減価償却

2026年9月14日

アパートの外壁塗装の費用は、建物の規模や階数、塗料のグレード、足場、付帯部や共用部の範囲で大きく変わります。相場の考え方と内訳、塗装が必要な理由とタイミング、塗料ごとの耐用年数と長期の修繕計画、工期と工事の流れ、修繕費と減価償却の考え方、費用を抑えるポイント、業者の選び方と施工後のメンテナンスを、熊本の塗装会社が解説します。

この記事は、熊本で外壁・屋根の塗装を行う株式会社佐藤塗装がまとめています。賃貸アパートのオーナー様や管理会社の方の参考にしてください。

アパートの外壁塗装の費用相場の考え方

アパートの外壁塗装は、戸建て住宅より塗る面積が広く、階段や廊下、バルコニーの手すりなどの付帯部も多いため、費用は建物ごとの差が大きくなります。同じ延床面積でも、階数や形、外壁材、劣化の状態によって必要な工事が変わるため、「1棟いくら」という相場だけで判断するのは難しいのが実情です。

参考として、当社の料金ページには戸建て住宅の外壁塗装の目安を掲載しています（料金ページ）。

塗料	30坪	40坪
ウレタン	52万円〜	60万円〜
ラジカルシリコン	58万円〜	68万円〜
無機・フッ素	82万円〜	92万円〜

※戸建て住宅の目安で、足場代は別途です。アパートの金額は料金ページに掲載していないため、現地調査のうえでお見積り（要相談）としています。

アパートの外壁塗装の費用の内訳

項目	内容
足場	建物の周囲に足場を組み、飛散防止のネットを張る。階数が増えるほど費用が上がる
高圧洗浄	外壁の汚れ、カビ、コケ、チョーキングの粉を洗い流す
下地補修・シーリング	ひび割れの補修、サイディングの目地のシーリングの打ち替え
塗装（下塗り・中塗り・上塗り）	外壁の面積と塗料のグレードで費用が決まる
付帯部	雨樋、破風、軒天、水切り、鉄部（階段・手すり・扉）など
屋根・共用部	屋根塗装、屋上防水、共用廊下の長尺シートなどを同時に行う場合
諸経費	現場管理、廃材処理、入居者へのお知らせなど

当社の料金ページでは、付帯部の目安として、雨樋600円/m〜、破風600円/m〜、軒天1,200円/㎡、雨戸1,500円/枚、水切り250円/m、土間などの高圧洗浄200円/㎡を掲載しています（いずれも税込・目安）。見積もりでは、どの項目がどこまで含まれているかを確認しましょう。

アパートの外壁塗装の費用が変わる条件

建物の規模と階数：3階建てになると足場が高くなり、作業の手間も増える
外壁材：サイディングの場合は目地のシーリングの打ち替えが必要になることが多い
劣化の状態：ひび割れやサビが多いほど、下地補修の手間が増える
付帯部・共用部の多さ：鉄骨階段、手すり、バルコニー、外廊下など
塗料のグレード：シリコン、フッ素、無機など
立地：足場を組むスペース、隣の建物との距離、道路の広さ
入居者への対応：工程の調整、駐車場や通路の確保

足場代の決まり方は外壁塗装の足場代、共用部の工事は共用廊下の長尺シートや鉄骨階段の塗装で解説しています。

外壁塗装の塗料のグレードと耐用年数

アパートの塗装では、次の塗り替えまでの年数と、物件をあと何年保有・運用するかをあわせて考えて塗料を選ぶのがおすすめです。当社でよく使うアステックペイントの塗料では、メーカーが次のような期待耐用年数を表記しています。

塗料（アステックペイント）	種類	メーカー表記の期待耐用年数
シリコンREVO1000	シリコン系	13〜16年
超低汚染リファイン1000Si-IR	シリコン系（低汚染・遮熱）	15〜18年
超低汚染リファイン1000MF-IR	無機配合型フッ素系（低汚染・遮熱）	20〜24年

耐用年数が長い塗料は1回の費用は上がりますが、塗り替えの回数を減らせるため、長く保有する物件では総額を抑えやすくなります。塗料ごとの違いは外壁塗料のランク、汚れにくい塗料は超低汚染リファインとは？で紹介しています。

長期の修繕計画で費用を平準化する

物件を30年保有する場合で考えると、期待耐用年数13〜16年の塗料なら塗り替えはおおむね2回、20〜24年の塗料なら1〜2回が目安になります。1回の工事費が高くても、塗り替えの回数が減れば、足場代や入居者対応を含めた総額を抑えられることがあります。

屋根や屋上防水、鉄骨階段、共用廊下の床など、ほかの修繕の周期もあわせて一覧にしておくと、足場を組む時期をまとめやすくなり、費用の見通しも立てやすくなります。共用部の工事は、鉄骨階段の塗装や共用廊下の長尺シートで紹介しています。

一般的に、塗料の価格や単価だけで比較すると、耐久性の低い塗料を選んで塗り替えの回数が増え、結果としてコストが高くなるリスクがあります。15年、20年と長く保有するなら、長期のコストで比べるのがコツです。台風などの災害で外壁が傷んだ場合は、火災保険の申請ができるケースもあるため、保険の内容も確認しておきましょう。

アパートの外壁塗装が必要な理由

建物を守る：塗膜が雨水や紫外線から外壁材を守り、ひび割れや雨漏りを防ぐ
資産価値を保つ：外壁の傷みを放置すると、補修の範囲が広がり、建物の寿命を縮める
入居者の募集：色あせや汚れ、サビの目立つ外観は、内見の第一印象に影響する
入居者の安心：鉄骨階段や手すりのサビ、共用部の傷みを放置すると、安全面の不安につながる

アパートの外壁塗装は、見た目を整えるだけでなく、物件を長く運用するための修繕です。傷みが小さいうちに手を入れることで、次の大がかりな工事を先に延ばせます。

アパート経営では、外観の印象が入居率に影響することもあります。色やデザインを見直すリフォームで印象を向上させるケースもあり、建物の機能と価値を維持するうえで、外壁塗装は重要なメンテナンスです。

アパートの外壁塗装のタイミング

チョーキング（触ると白い粉が付く）や色あせが出てきた
外壁のひび割れ、シーリングの切れやすき間がある
鉄部にサビが出ている
カビ・コケ・黒ずみが目立ち、外観の印象が悪くなっている
前回の塗装から、塗料の耐用年数に近い年数がたっている

空室が増える前や、入居者の募集が多い時期の前に外観を整えておくと、募集への効果も期待できます。劣化のサインはチョーキング現象とは？、塗り替えの年数の考え方は外壁塗装は何年ごと？で解説しています。

熊本の気候とアパートの外壁

熊本は梅雨の雨が多く、日差しも強い地域です。熊本市にある気象庁の観測点の平年値（1991〜2020年）では、6月の降水量は448.5mm、7月は386.8mm、年間の日照時間は1,996.1時間です（気象庁「平年値（熊本）」）。雨の日は塗装ができないため、梅雨の時期の工事は工期が延びやすく、日差しを多く受ける南面や西面は、ほかの面より色あせや塗膜の傷みが早く進みやすくなります。

また、2026年7月の令和8年熊本地震のあとは、外壁のひび割れやシーリングの切れ、鉄骨階段の傷みがないかも確認しておきましょう。地震後の点検のポイントは地震で室内の壁にひび割れ、外壁のひび割れの補修は外壁のひび割れ補修で解説しています。

外壁塗装の費用は修繕費？減価償却？

アパートの外壁塗装の費用を、その年の経費（修繕費）にするか、資本的支出として減価償却するかは、オーナー様にとって大切なポイントです。国税庁は、修繕費と資本的支出の区別は、名目ではなく実質で判定し、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出になるとしています（国税庁タックスアンサーNo.1379）。

一つの修理などの金額が20万円未満のとき、または、おおむね3年以内の周期で行われる修理などのときは、修繕費として処理できる
修繕費か資本的支出か明らかでない金額が、60万円未満のとき、または資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下のときは、修繕費として処理できる

法人の場合も、同様の考え方が示されています（国税庁タックスアンサーNo.5402）。劣化した外壁を元の状態に保つための塗り替えと、グレードを上げて価値を高める工事では、判断が分かれることがあります。実際の処理は、工事の内容がわかる見積書や報告書をもとに、税理士にご相談ください。当社では、工事の内容と使用した塗料、施工前後の写真をまとめた報告書をお渡ししています。

アパートの外壁塗装の費用を抑えるポイント

屋根・外壁・共用部をまとめて工事する

足場は外壁と屋根の工事で共通して使うため、別々に工事すると足場代が2回かかります。屋根塗装や付帯部、共用部の工事を同じ時期にまとめると、足場代や現場管理の費用を抑えやすくなります。

足場まで自社で行う会社に頼む

足場の設置を別の会社に任せる場合は、中間の経費が上乗せされることがあります。当社は足場の設置まで自社で一貫して対応しています（事業内容）。

早めに補修する

ひび割れやサビを放置すると、下地の補修が大がかりになり、費用が増えます。小さな傷みのうちに点検・補修しておくことが、結果的に費用を抑えることにつながります。

補助金・助成金を確認する

自治体によっては、住宅の改修に使える補助金・助成金がある場合があります。対象や条件は年度や自治体によって異なります。熊本の制度については熊本で外壁塗装に使える助成金は？をご覧ください。

見積もりで確認したいポイント

塗る面積（㎡）と、塗料の製品名・塗る回数
足場・高圧洗浄・下地補修・シーリングの内容
付帯部・共用部のどこまでが含まれているか
入居者対応や工程の説明があるか
施工後の報告書や保証の内容

アパートの外壁塗装の工期と流れ

お問い合わせ・現地調査：外壁・屋根・共用部の劣化を確認し、写真を撮影
お見積り・ご提案：工事の範囲、塗料、工程をご説明
ご契約・入居者様へのお知らせ：工期、作業時間、洗濯物や駐車場の注意点を事前に周知
足場の設置・高圧洗浄
下地補修・シーリング：ひび割れの補修、目地の打ち替え
塗装：下塗り・中塗り・上塗り、付帯部・鉄部の塗装
完了確認・足場の解体：塗り残しや傷がないかを確認
報告書のお渡し：施工前後の写真と使用した塗料をまとめてお渡し

工期は、建物の規模や階数、天候によって変わります。戸建て住宅では足場の設置から解体まで2〜3週間程度が目安で、アパートは規模に応じてそれより長くなることがあります。梅雨や台風の時期は予備日を見込み、工程表で入居者様への影響をできるだけ小さくします。

アパートの外壁塗装の業者選びのポイント

アパートや集合住宅の施工実績があるか
入居者様へのお知らせや、工程の説明を丁寧にしてくれるか
足場の設置から塗装まで自社で施工するか、外注するか
見積書に、塗る面積・塗料の製品名・塗る回数・付帯部と共用部の範囲が書かれているか
施工後の報告書や保証、定期点検の内容が明確か

職人による丁寧な診断と、施工の品質をチェックする体制があるか、ベランダや共用部まで含めて工事の範囲を把握しているかも確認しましょう。

突然訪問して「外壁が傷んでいる」「今すぐ工事しないと危ない」と契約を急がせる業者には注意しましょう。国民生活センターは、点検をきっかけにした訪問販売のトラブルについて注意を呼びかけています（国民生活センター）。当社の保証や点検の内容は、お見積りの際にご確認ください。

入居者への配慮と塗装後のメンテナンス

工事の前に、工期・作業時間・注意点をお知らせで伝える
洗濯物を干せない日や、窓を開けにくい日を事前に知らせる
駐車場・駐輪場・通路の使い方を調整する
塗料の臭いや作業の音に配慮し、作業時間を守る
鉄部や階段の塗装中は、通れる経路を確保する

入居者様の生活への影響をできるだけ小さくすることが、トラブルの防止と、入居者様の満足につながります。当社では、着工前の近隣・入居者様へのご挨拶を行っています。

塗装後のアフターメンテナンス

塗装が終わったあとも、定期的に建物の状態を確認することで、次の塗り替えまで塗膜の性能を保ちやすくなります。

外壁のひび割れ、シーリングの切れ、鉄部のサビを定期的に確認する
台風や大雨、地震のあとは、雨漏りや外壁の損傷がないかを点検する
共用廊下の床や排水口、鉄骨階段など、入居者が毎日使う場所の傷みを早めに補修する
入居者から不具合の連絡を受けたときの対応の流れを、管理会社と決めておく
報告書と保証書を保管し、次の塗り替えの計画に役立てる

アパートの外壁塗装の施工事例

熊本市北区山室の3階建て賃貸アパート

外壁の色あせ・黒ずみ・チョーキング、屋根や階段まわりの鉄部のサビが進んでいた3階建てのアパートです。外壁はホワイトシリコンREVO1000-IR（遮熱）のパールグレイ、屋根・付帯部はダークブラウンシリコンREVO1000-IR（遮熱）のスレートグレーで塗装し、屋上の防水工事もあわせて行いました（施工事例を見る）。